Больше льгот: строительство загородной недвижимости в Татарстане подогреют новой ипотекой

Льготная ипотека на дома появится до 1 декабря

Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с Банком России разработать до 1 декабря льготную ипотеку на приобретение или создание объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При этом предполагается использование типовых (стандартизированных) проектов индивидуальных жилых домов.

Поручение было дано после обсуждения вопроса на заседании Совета при Президенте по стратегическому развитию и национальным проектам. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что такой банковский продукт нужен. Однако банкам будет легче выдавать ипотеку на типовые проекты – это сократит издержки на их анализ. «Банки в целом готовы работать. Им вообще ипотека интересна, и, конечно, это будет новый продукт и расширение бизнеса для них», – сказала она.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на заседании доложил Путину, что в этом году проект точно будет запущен. По его мнению, он состоит из двух частей. Первая – это застройка индивидуального жилья профессиональными застройщиками с его типизацией и ответственностью по возврату за займы, кредиты.

Второй блок вопросов связан со строительством жилья населением на своем участке за собственные деньги. «Сегодня из-за того, что этого механизма нет, он (человек, – прим. Т-и) идет, берет дорогой потребкредит, начинает строить и потом ипотеку оформляет только после того, когда он построил. Как нам найти средний продукт такой?» – рассуждал вице-премьер.

По его словам, все вопросы будут отработаны с банками и соответствующими ведомствами. «До конца года мы этот продукт просто обязаны запустить, без этого у нас роста нет. А уже массово – мы с регионами сейчас нарежем участки и механизмы будем смотреть, Владимир Владимирович. Это наша ключевая задача», – отметил он.

Какие льготные программы действуют

В Татарстане действует несколько программ на приобретение жилья по льготной ставке. Основная – на приобретение жилья под 7%. Сумма кредита – до 3 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.

Госпрограмма стала очень востребованной. По данным ДОМ.РФ, на 5 августа в Татарстане было одобрено 35 тыс.  заявок на приобретение жилья по льготной ипотеке, выдано 17,3 тыс. кредитов на сумму 47,8 млрд рублей. Важно отметить, что действие программы распространяется только на новостройки.

Свою эффективность показала и сельская ипотека. При первоначальном взносе от 10% можно получить кредит до 3 млн рублей под ставку в 3% годовых. Средства можно направить на приобретение участка под строительство, квартиру в новостройке, готовый или недостроенный частный дом. Недвижимость можно купить в населенном пункте, где проживает не более 30 тыс. человек. Купить дом в черте крупного города нельзя.

По словам экспертов, программа очень интересная для строительства ИЖС, однако лимиты по ней ограничены и очень быстро выбираются. 

В Россельхозбанке – опорном банке программы «Сельская ипотека» отмечают, что всего ей воспользовались более 2,3 тыс. татарстанских семей. В целом они получили кредиты на 5,2 млрд рублей, в том числе в 2021 году – 1,6 млрд рублей. Средний чек ипотечного кредита по такой программе составляет 2,2 млн рублей.

Около половины – 45% заявок подается на приобретение жилых домов, 39% – на покупку квартир по договорам купли-продажи, 15% – по договорам долевого участия.

«Клиенты предпочитают приобретать жилье в малых населенных пунктах (с населением численностью до 5 тыс. человек), на этот сегмент приходится большая часть – 37% одобренных заявок, в районных центрах (численность населения от 5 до 10 тыс. человек) – 33% от заявок. 20% клиентов приобретают жилье в поселениях с численностью от 10 до 20 тыс. человек и 11% – в населенных пунктах от 20 до 30 тыс. человек», – сообщили ИА «Татар-информ» в пресс-службе.

Кроме того, в Татарстане действует программа семейной ипотеки. Ее участниками могут стать семьи, у которых в 2018-2022 годах родился или родится ребенок, а также семьи с детьми-инвалидами, родившимися не позднее 31 декабря 2022 года. По программе можно приобрести квартиру или дом с землей на первичном рынке. Продавцом жилья должна быть компания-застройщик или подрядчик. Сумма кредита – до 6 млн по ставке 6% годовых при первоначальном взносе от 20% стоимости жилья.

Действуют также программа для военнослужащих, курируемая Минобороны, которая предполагает выделение целевого займа, а также программы для молодых семей и многодетных семей, по которым предусматривается предоставление субсидий на погашение части ипотечного кредита.

Долг татарстанцев по ипотеке достиг 300 млрд рублей

Льготные программы оказали значительное влияние на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. По данным Банка России, на 1 июля ипотечный портфель татарстанцев составлял 310,4 млрд рублей и вырос за год на треть. По объему задолженности по ипотеке республика находится на седьмом месте в России после Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Тюменской, Свердловской областей и Краснодарского края. При этом татарстанские заемщики дисциплинированно обслуживают обязательства по ипотеке – доля просроченной задолженности на 1 июля составляла менее 0,5% от общего объема ипотечного портфеля (в целом по России – около 0,7%).

В Татарстане в первом полугодии темпы роста по ипотеке составляют двухзначные цифры: количество ипотечных кредитов выросло в первом полугодии на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 32,6 тыс. Объем кредитования увеличился в 1,6 раза – до 79,9 млрд рублей. Средняя ставка по ипотеке в июне в Татарстане, по данным ЦБ, составляла 7,02%.

Частники строят более 60% жилья

В Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана сообщили ИА «Татар-информ», что в 2020 году в республике введено 10 680 индивидуальных жилых домов общей площадью 1,453 млн кв. метров. План на текущий год предполагает строительство 8330 домов площадью 1,1 млн кв. метров.

По информации Татарстанстата, жители республики построили в первом полугодии 6379 индивидуальных жилых домов общей площадью 861,7 тыс. кв. метров – это 63,4% от общей площади жилья, введенного в республике. Средняя площадь одного индивидуального жилого дома составила 135,1 кв. метра.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество построенных домов выросло на 8,6%, а средняя площадь одного дома сократилась на 1,4 кв. метра.

Интерес татарстанцев к загородной недвижимости подтверждает Росреестр. В первом полугодии татарстанцы оформили права на земельные участки 110 тыс. раз – на 40% больше, чем год назад. «Если в прежние годы наибольшим спросом у жителей республики пользовались квартиры, то в текущем году не менее популярны земельные участки. За 6 месяцев этого года было реализовано примерно одинаковое количество и тех, и других объектов – порядка 63 тыс. земельных участков и 64 тыс. квартир. Также мы заметили, как из месяца в месяц растет спрос на индивидуальные жилые дома. В этом году предметом купли-продажи стало более 3,6 тыс. таких объектов», – отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Лилия Бурганова.

Особенностью этого полугодия стало и то, что татарстанцы стали чаще брать в ипотеку земельные участки – в этом году зарегистрировано более 16 тысяч таких сделок, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 30%.

Цены на загородное жилье вырастут со льготами и без

«Распространение льготной ипотеки на загородное жилье – положительное решение», – сказал ИА «Татар-информ» президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.

По его мнению, речь идет о распространении льготной ипотеки на новостройки на дома ИЖС. В то же время, по его словам, в Татарстане очень эффективно работает сельская ипотека. 

«Основная масса ИЖС покупается все-таки в районах, а не в Казани. В Татарстане лимиты по сельской ипотеке в отличие от других регионов очень быстро выбирают даже при дополнительном финансировании. С другой стороны, у нас есть ИЖС в городе, например большой район в черте Казани, где строится и продается много жилья, – поселок Салмачи. Там новая программа будет очень востребована», – полагает Савельев.

Он отметил, что в настоящее время ставки по ипотеке для ИЖС составляют 8 до 9%. В случае распространения условий льготной ипотеки со ставкой 7%, программа станет привлекательным инструментом для рынка.

На стоимость жилья новая льготная ипотека может оказать влияние. «По крайней мере, в пригороде Казани сейчас недооцененная загородная недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра загородной недвижимости составляет примерно 50-60 тыс. рублей, квартиры в новостройках – 110 тыс. рублей. Вдвое ниже. Во многих регионах обратная ситуация – загородный дом стоит дороже, чем квартира. У нас сейчас квартира стоит дороже, чем дом, и при желании можно спокойно поменять двух-, трехкомнатную квартиру на дом в пригороде Казани. Этот разрыв, естественно, будет сокращаться и загородная недвижимость будет расти в цене. Несмотря на льготную ипотеку, все равно будет расти в цене. Ипотека чуть-чуть подстегнет цены», – считает эксперт.

По его словам, сейчас самое популярное направление в пригороде Казани – лаишевское. Растет интерес к высокогорскому и пестречинскому направлениям. Пока отстает зеленодольское направление, что связано с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры. Эту проблему может снять строительство дороги-дублера, после чего направление в сторону Зеленодольска также начнет активно осваиваться.

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова сообщила ИА «Татар-информ», что льготная ипотека для ИЖС – долгожданная мера. Она также отметила эффективность программы сельской ипотеки. Однако она, с одной стороны, лимитирована, с другой – не позволяет взять ипотеку на строительство дома в городской черте.

По ее мнению, с введением новой ипотеки рынок загородного жилья вырастет, потому что многих в настоящее время сдерживает переплата по тем программам, которые предлагают кредитные организации. Кроме того, банки, по словам эксперта, неохотно кредитуют приобретение индивидуальных домов. «Однозначно это подогреет рынок загородной недвижимости», – полагает эксперт.

Программа отразится и на стоимости земельных участков – цена на ликвидные активы продолжит расти.  

Гизатова сказала, что в настоящее время на рынке загородной недвижимости пользуются популярностью дома до 120-150 кв. метров стоимостью до 6 млн рублей с участком 5-8 соток. «Сейчас дефицит на эти дома», – отметила эксперт. В черте города востребованы и таунхаусы, а вот дома площадью более 200 кв. метров в стиле «татарское барокко» с колоннами из силикатного кирпича ушли в прошлое.

Для ИЖС, считает эксперт, востребованы все направления, если рассматривать пригород Казани. «Все зависит от соотношения места расположения, качества строительства и стоимости», – отметила спикер.

Она также считает, что типичными покупателями ИЖС являются те, кто вырос в своем доме, те, кто переехал из сельской местности, а также большие семьи с детьми, которые выбирают дом как альтернативу квартире.

В целом новая льготная программа не перекроит рынок недвижимости. «Если квартиры покупают тысячи человек, то дома – десять. Количество потребителей на этих рынках разное», – сказала Гизатова.